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  • 中交地產扣非凈利潤巨虧!三道紅線全踩,巨額擔保致負債承壓

    2022-04-20 09:22:30     來源:     編輯:bj001    

    業績下滑,負債攀升,現金流承壓,再加上如今行業下行的大背景下,中交地產的千億夢怕是很難完成了。

    近日,中交地產發布了2021年年報,據年報顯示,其業績增收不增利,扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損,且各項業務毛利率出現不同程度下降。

    但相反的是,其股價近段時間連續走高,大股東還精準減持套現上億。

    不僅業績下降,中交地產的“三道紅線”更是全部踩中,這在有央企背景,擁有融資便利的房企中屬實罕見。另外,中交的短債無法覆蓋,存在較大缺口。

    除了表內負債,中交高達凈資產四倍的巨額擔保也為其償債更加一層風險,在最近出臺的政策中,中交根據要求需要整改,但以其目前的狀況,怕是有些難度。

    【增收不增利,扣非凈利潤下滑至負數】

    4月14日,中交地產發布2021年年度業績報告。

    據年報顯示,實現營業收入145.42億元,較上年增長18.23%;歸屬于上市公司股東的凈利潤2.36億元,同比減少32.19%;扣非后的凈利潤-4.32億元,同比減少2143.7%。

    對比此前其扣非凈利潤的數據來看,其2020年的扣非凈利潤為2100萬元;2020年為2100萬元;2019年為2.59億元;2018年為2.86億元,如今中交地產的扣非凈利潤已經下降至負數。

    可以看出,中交地產和大部分房地產一樣,陷入了增收不增利的漩渦,并且其扣非凈利潤在近4年中首次出現罕見的較大虧損。

    另外,中交地產期末現金及現金等價物為107.6億元,雖然相比2020年底的89億元增加了18.6億元,有所提升,但其經營凈現金流也已連續4年為負值,凈流入為-44.5億元。

    從毛利率波動來看,中交地產的房地產銷售的毛利率同比去年下降3.53%為22.73%;房產租賃的毛利率下降1.65%到60.14%的水平;物業管理的毛利率減少了33.34%為-55.50%;其他業務的毛利率下降15.27%到57.98%的水平。

    整體來看,其四大項業務的毛利率都出現了不同水平的下滑。

    從成本支出來看,中交地產2021年的銷售費用支出為6.93億元,同比2020年末的5.19億元增加了33.53%;2021年的管理費用為4.99億元,同比2020年的4.34億元增加了14.98%。

    也就是說,中交地產的費用支出不同程度的上漲必然會擠占其利潤空間。

    有趣的是,在業績增收不增利的情況下,中交地產卻在過去的16個交易日內創下了12個漲停的紀錄。股價飆升的同時,其大股東湖南華夏和重慶渝富相繼減持套現上億。

    【腳踩“三道紅線”,短債無法覆蓋】

    業績下降的同時,其債務壓力也不小。

    據年報顯示,截至2021年12月31日,中交地產總負債為1240.17億元,資產負債率為87.36%。

    值得一提的是,從2016年開始,中交地產的資產負債率普遍不低于85%。

    中交地產凈負債率為217.7%,剔除預收賬款后的資產負債率為82.0%,現金短債比為0.6倍。

    也就是說,如今的中交地產三道紅線全踩,這在身為有央企背景,有融資便利的房企中實屬罕見現象。

    另外,中交地產截止2021年末的短期借款為8.89億元,同比2020年末的22.39億元來說已經下降一半;其一年內到期的非流動負債相比2020年末的58.19億元已經上升到如今的177.86億元,翻了有三倍;應付票據為3.8億元。

    其短債合計為190.55億元,但其年報中的現金及現金等價物為107.6億元,很明顯其資金無法覆蓋短債,有巨大的償債風險。

    以現在的情況來看,其負債壓力進一步加大。

    為了緩解債務壓力,中交地產多次向母公司借款。此前的2021年中交地產向控股股東中交房地產集團借款了兩次,兩次額度都是不超過一百億,年利率不超過10%。但以目前來看,借款并沒有改善中交地產的窘境。

    業績下滑,負債攀升,現金流承壓,再加上如今行業下行的大背景下,中交地產的千億夢怕是很難完成了。

    【巨額擔保,不符合“兩禁兩控”要求】

    去年,房地產行業多家放棄暴雷,在行業下行的情況下,房企紛紛發債補血,甚至賣子回血等操作不斷,只為保證現金流充足好度過“寒冬”,而中交地產也不例外。

    近段時間,中交地產頻繁為旗下子公司融資提供擔保。

    3 月 27日,中交地產惠州為中交置業提供擔保,擔保金額不超過 4.998 億元,擔保方式為連帶責任保證擔保。

    2月7日,中交地產為惠州中交雅頌提供不超過5.997億元的擔保,惠州中交雅頌就中交地產提供擔保部分向中交地產提供反擔保。

    1月26日,中交地產為惠州中交置業提供擔保不超過9.99億元,擔保方式為連帶責任保證擔保。

    巨額的擔保已經讓中交地產的擔保風險急劇上升。

    截止2022年2月28日,公司為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額144.7億元,占歸母凈資產的444%。

    然而,中交地產巨額的擔保,不僅在債務上加大了壓力,還不符合“兩禁兩控”的要求。

    根據要求顯示,中央企業總擔保規模不超過集團合并凈資產的40%,單戶子企業(含本部)擔保額不能超過本企業凈資產的50%。但以中交地產高達歸母凈資產四倍的擔保額,想要整改怕是難上加難。

    內容來源: lite氫財經

    作者:天一

     

    關鍵詞: 巨額擔 中交地
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